Ce qui change avec les lois "ALUR", "HAMON" et "MACRON"
Avec ces lois, les pratiques immobilière sont plus encadrées et apportent plus de clarté et d'obligations au bailleur, au mandataire et au locataire.
Le Mandat de Gestion:
Pour tout nouveau mandat signé auprès d'un cabinet d'administration de biens (lorsque le mandat n'a pas été signé en agence ou quand celui-ci intervient après un démarchage du mandataire) , le bailleur bénéficie dorénavant un délai de rétractation de 14 jours à partir de la date de signature du mandat. Le mandataire est dans l'obligation de fournir un bordereau avec le mandat pour permettre au bailleur de se rétracter (document à renvoyer en courrier recommandé avec accusé de réception dans les 14 jours au mandataire).
Les honoraires de location doivent y être détaillés tout comme dans le bail.
Le bail:
Une notice d'information doit être maintenant systématiquement annexée à tout nouveau bail signé (décret du 29/05/2015) .
Tout bail reconduit est un bail répondant aux exigences de la loi ALLUR.
Le délai de deux mois pour restituer un dépôt de garantie est maintenu seulement si il y a des réparations incombant aux locataires et qui doivent être déduites de celui-ci. Sinon, le délai de
restitution est ramené à un mois.
Le délai de prescription pour effectuer les régularisations de charges ou la révision du loyer passe de 5 à 3 ans. Le délai pour présenter les justificatifs de la régularisation des charges ne peut excéder 1 mois.
Pour toute révision du loyer, le bailleur ou son mandataire doit en informer le locataire un mois avant l'échéance en indiquant le calcul et le nouveau montant du loyer.
Pour tout travaux réalisés dans le logement, si il y a un problème de jouissance dépassant 21 jours, le locataire est en droit de demander une indemnisation. Il faut tout bien consigner par écrit avant d'entamer des travaux (envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains-propres contre signature).
La région de Toulouse est dite en zone tendue, en conséquence le préavis de départ donné par le locataire est dorénavant de un mois. Pour les zones non tendues, le préavis reste de 3 mois mais peut être ramené à un mois si le locataire a perdu son emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle), un problème de santé sans limite d'âge, s'il est assujetti au RSA, s'il a un handicap (adulte uniquement), s'il bénéficie d'un logement social. Le locataire doit fournir un justificatif pour pouvoir ramener son préavis à un mois.
Le loyer doit être identique à celui appelé au dernier locataire si ce dernier est parti dans les 18 derniers mois.
Le mandataire doit dorénavant détaillé sur le bail, les honoraires appelés aux deux parties. Attention, les frais de publication et de mise en location sont à la charge exclusive du bailleur.
Le locataire peut demander à ce que l'état des lieux d'entrée soit complété dans les 10 jours suivants son établissement.
Les personnes en concubinage ou pacsés relèvent du régime de la colocation. Si l'un des colocataires venait à quitter le logement, il est tenu par une clause de solidarité de 6 mois. Si il est de suite remplacer, il n'y a plus de clause de solidarité. Si il y a un changement de colocataire, il suffit de faire un avenant au bail pour y intégrer le nouveau colocataire. Le dépôt de garantie lui reste attacher au logement et ne sera restituer qu'à la fin du bail. Les colocataires doivent donc s'entendre pour rembourser au colocataire sortant sa part du dépôt de garantie.
La caution solidaire: chaque acte de cautionnement doit indiquer le nom de la personne qu'il cautionne.
Les décrets:
Le décret et arrêté du 29/05/2015 notifient les mentions obligatoires à annexer au bail.
Le décret du 31/07/2015 indique les éléments à retrouver dans un logement pour le considérer comme meublé.
Le décret du 05/11/2015 définie la liste des pièces pouvant être demandées au candidat locataire (attention, il est interdit de demander un RIB et l'avis d'imposition de l'année N-1). Si des pièces interdites sont demandées, cela peut être passible d'une amende pouvant aller de 3000 à 15000€.
Le décret du 30/03/2016 définie les clauses de vétusté pouvant être appliquées sans fournir de grille à utiliser. Pour appliquer un taux de vétusté, il faut fournir au locataire les factures de remise en état sinon cela est impossible à appliquer.
Ce décret donne aussi la possibilité au bailleur de souscrire une assurance multirisques habitation au nom de son locataire, si celui-ci ne présente pas d'attestation d'assurance malgré les relances. Celle-ci est récupérable sur le locataire, divisée par douzième et pouvant être majorée de 10% puisque le bailleur en avance les frais (ceci n'est valable que pour les baux soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989).
Le décret du 10/05/2013 donne la liste des communes dites en zone tendue.
Prochainement, un décret va obliger les bailleur à effectuer un diagnostique électrique et gaz des biens à louer. Pour tout bien construit avant 1975, ce diagnostique sera obligatoire à partir de juillet 2017, pour les biens construits après 1975, en juillet 2018. Ce nouveau diagnostique devra être annexé au bail, au même titre que le DPE (diagnostique de performance énergétique) , le certificat de mesurage et l'ERNT (état des risques naturels et technologiques).
Voilà ce qu'il faut retenir des modifications apportées par l'ensemble de ces lois.